目前大湾区第三产业占比超过60%

2021-07-19 11:35

在产业升级的过程中,优质写字楼市场最具潜力。广州、深圳和香港将继续成为湾区写字楼的聚集地 — 财富世界500强企业的总部高度集中在广深港三地。目前,广州、深圳和香港的写字楼空置率维持在5%到10%左右,由于缺乏新增供应,三个城市都有新兴商务区发展计划,包括广州的琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龙东。未来,随着新增供应陆续入市,在2028年前,三地新增写字楼面积将分别达305万平方米、143万平方米和25万平方米。新增供应将诱发企业搬迁和升级,预计占用率和租金将持续攀升。

东莞和佛山已经逐步实现了从劳动密集型的制造业,向先进制造业以及高科技制造业的转型。两城预计在2020年gdp分别可达万亿元。随着广州和深圳的地价、租金和人力成本上涨,不少附加值较低的产业有外溢的趋势。地理上广佛、深莞同城化的趋势将不断强化,令东莞、佛山有望承接广州和深圳的产业外移。

大湾区最有别于其他经济带和湾区的地方,是它有香港和澳门两个特别行政区。两个特区在居民身份、法律、税收制度、货币均与其余九个广东城市有所差异,使得政策推行、人流和资金的出入境管理、商业运作等都相对复杂。长远来说,这些差异的问题需要理顺,以促进大湾区的整体经济发展。

世邦魏理仕大湾区及香港区域董事总经理郭富礼先生表示:“大湾区代表着一个发展迅速的世界级经济枢纽,为各行各业带来无限商机。在投资大湾区的策略方面,我们建议应着眼两个层面:在城市层面,选取(一)具有政策优势的重点发展城市;(二)因基建落成大大缩减交通时间的区域;(三)产业升级显著以及人才流入最多、人口增长最快的城市。另外在地产物业层面,随着第三产业比重逐步提高,优质写字楼的需求将被带动,因此这类物业前景亮丽。此外新基建有助物流配送,带来更大的仓储需求。长远来看,人口增长及新旅游枢纽的形成亦会为零售市场带来支持。”

香港是全球最大的离岸人民币业务和融资中心,拥有全球市值排名第七的香港交易所。深圳的科技业在国内甚至全球都有雄厚基础,未来将联同香港打造极具竞争力的国际创新科技中心。广州地理位置优势明显,是大湾区的交通枢纽及人才培养基地。澳门则拥有发达的博彩业,将联同珠海横琴发展综合旅游业。在政策帮助下,这四个城市将继续带领大湾区向着世界最大湾区的目标进发。

世邦魏理仕大湾区及香港区域董事总经理郭富礼先生表示:“从房地产投资角度看,大湾区未来升值潜力巨大,有望超越其他发展相对成熟的中国主要经济带。大湾区为世邦魏理仕及其客户带来前所未有的业务潜力。为了更好地把握这个华南区经济枢纽带来的机遇,我们宣布大湾区为世邦魏理仕的全新业务区域。在大湾区城市群中,世邦魏理仕目前在香港、广州和深圳三地营运并设有办公室,其他城市则以业务据点形式营运。事实上我们的客户也不断增加在大湾区的投资,拓展在区域的业务。我们希望透过建立这个业务区域,为客户缔造优势,进一步拓展房地产业务。”

大湾区以土地面积和人口计算,是全世界最大湾区。但长远要进一步发展经济的话,第三产业的比重仍需提高。目前大湾区第三产业占比超过60%,虽然高于长三角和京津冀地区,但相比之下,世界三大湾的三产比重平均超过80%,人均gdp更以倍数高于大湾区。部分大湾区城市如中山、惠州、江门和肇庆等仍以中低端制造业为主。大湾区转型为高附加值产业方向明确,未来人均gdp会显著提升。

目前东莞和佛山的优质写字楼存量在200万平方米左右。受惠于广深外溢效应,部分服务业和科技产业已经开始迁移他们的后勤或硏发部门至东莞和佛山。从租金水平来看,广州和深圳甲级写字楼租金为每月每平方米170-180元及200-250元人民币,东莞和佛山分别在60-70元及90-100元人民币。目前东莞和佛山的写字楼售价约为广州珠江新城和深圳福田的四分之一左右,租金回报超过5.5%。

二:受惠于广深外溢效应,位列湾区经济第二梯队 - 东莞、佛山